Housers: guida completa, opportunità e rischi

Housers è una piattaforma di crowdfunding nel settore immobiliare. In questo articolo cerchiamo di illustrare come funziona fornendo una panoramica completa delle funzionalità offerte dalla piattaforma ed illustrando come effettuare le operazioni disponibili tramite la piattaforma web. In basso mostriamo anche come sfruttare la promozione che consente di ottenere un bonus da 25€ in fase di iscrizione.

INDICE

Che cos’è Housers
Come funziona Housers per i promotori
Housers: come funziona per gli investitori
Tipologie di progetti
Housers: come investire ricevendo il bonus in fase di iscrizione
Descrizione interfaccia utente
Come versare denaro  su Housers
Come valutare i progetti Housers
Housers: gli aspetti più importanti nella selezione dei progetti
Come prelevare denaro da Housers
Come funzionano le assemblee dei prestatori Housers
Progetti Housers con opzione FLEX
Progetti Housers con opzione Earlyield
Tassazione Housers
Opportunità offerte da Housers
Rischi di Housers
Mercato secondario di Housers
Dipartimento Private and Premium investment di Housers

Housers: che cos’è

Housers consente di effettuare dei piccoli investimenti a partire da 50€ nel settore immobiliare. Com’è possibile tutto ciò? E’ risaputo che per investire in immobili è necessario disporre di elevati capitali, non meno di qualche decina di migliaia di euro. Housers consente di investire con così piccoli capitali suddividendo un investimento in tante piccole quote che possono partire da 50€.

Housers: come funziona per i promotori

La piattaforma Housers non fa altro che frammentare un investimento in piccole parti che rappresentano parti di prestito consentendo a ciascuno di acquistare una piccola parte del prestito. Ad esempio supponiamo che ci sia un investimento in un immobile che per l’acquisto dell’immobile e/ per la ristrutturazione richieda 100.000 €. Il promotore dell’investimento potrebbe non disporre di tutti i capitali per effettuare l’investimento e, pertanto, potrebbe decidere di proporre il progetto ad Housers. Solitamente se l’investimento è di 100.000€ solo parte dell’importo viene finanziato tramite Housers mentre la restante parte viene finanziata direttamente dal promotore o tramite prestiti bancari. Non richiedere una percentuale troppo elevata dà anche più credibilità al progetto in quanto anche il proponente rischia i suoi capitali nel progetto. Tale parametro, come vedremo più avanti è infatti uno dei parametri che rientra nel calcolo del rating del progetto.

Housers analizza l’investimento proposto, gli assegna un rating e, nel caso in cui lo ritenga idoneo alla pubblicazione sulla propria piattaforma, lo inserisce tra le proposte in fase di investimento inserendo anche un rating che indica l’indice di rischiosità e tutti i documenti necessari.

Housers: come funziona per gli investitori

Gli investitori iscritti su Housers possono a loro volta valutare l’investimento e decidere se investire a partire da 50€ per progetto. Quando Housers avrà raccolto l’intero capitale richiesto, il progetto sarà finanziato se invece l’importo richiesto non sarà raggiunto il progetto non sarà finanziato ed a tutti coloro che hannodeciso di investire Housers restituisce il capitale investito.

In sostanza si tratta di un vero e proprio prestito ma, anziché essere la banca a prestare, anche la gente comune può prestare delle somme di denaro al fine di avere un rendimento più elevato dei propri risparmi. In questo processo di investimento Housers finge da intermediario. Si rammenta che ogni investimento è soggetto a dei rischi di fallimento che può comportare, in alcuni casi la perdita del capitale investito. Per tale motivo è opportuno valutare attentamente i progetti, le garanzie che offrono al fine di capire se il gioco vale la candela ovvero se il rendimento offerto è proporzionato al rischio che si corre come vedremo nella sezione Come valutare i progetti Housers. Si consiglia di riservare a tali tipologie di investimenti una percentuale bassa del proprio capitale considerato che si può partire da soli 50€.

In tal modo anche chi non dispone di elevati capitali può affacciarsi nel mondo degli investimenti immobiliari investendo piccole quote.

Housers: tipologie di progetti

Housers mette a disposizione differenti tipologie di progetti che sono riportate di seguito:

• Tasso fisso: di gran lunga i più diffusi, sono progetti che offrono un rendimento del capitale dal 8% al 12% annuo con una durata che può variare da 12 a 36 mesi; riguardano principalmente nuove costruzioni o progetti di ristrutturazione; in seguito al prestito l’investitore riceve i rendimenti in quote mensili;
• Tasso Fisso Green: si tratta di progetti di tipo Green ovvero progetti su impianti di produzione di Energia; l’unico progetto di tal tipo presentato riguarda un investimento in un impianto fotovoltaico; anche per tale tipologia di progetti il rendimento viene restituito il quote mensili;
• Tasso Fisso (Risparmio): si tratta di progetti che consentono di avere rendimenti dall’affitto di immobili; il promotore si impegna a ripagare mensilmente la quota ricevuta e dopo alcuni anni (da 12 a 60 mesi) si impegna a restituire il capitale ricevuto;
• Tasso Fisso (Investimento): riguarda progetti di ristrutturazione a breve termine (massimo 12 mesi) che valorizzano un immobile e lo rivendono suddividendo i guadagni dalla vendita al termine del periodo stabilito;

Altre tipologie di progetti

• Risparmio:  si tratta di progetti che non vengono più presentati da tempo che riguardavano rendite da affitto ma rispetto alla tipologia Tasso Fisso (Risparmio) offrivano meno garanzie ai prestatori e, probabilmente per tale motivo, non rientrano più tra i nuovi progetti presentati;
•  Investimento: si tratta di progetti molto simili ai progetti di tipo Tasso Fisso (Investimento) ma che offrivano meno garanzie di restituzione ai prestatori; anche se in passato hanno dato buone soddisfazioni ai prestatori negli ultimi tempi non vengono più presentate da diverso tempo proposte di tali tipo;
• Arte: è stato presentato un solo progetto di tal tipo riguardante il prestito per prendere alcune opere d’arte per la conseguente messa a reddito ma, da quanto ho letto online non ha avuto molto successo e, probabilmente per tale motivo, non sono stati presentati altri progetti di tal tipo.

Housers: come investire ricevendo il bonus in fase di iscrizione

Investire in Housers è piuttosto semplice: è sufficiente iscriversi sulla piattaforma inserendo poche informazioni nella pagina di iscrizione.  Per l’iscrizione vi saranno richiesti Nome, Cognome, Indirizzo Email, Telefono e Password. Nella sezione Codice Promozionale vi consiglio di inserire il codice PFH–REF–54465 o di seguire la procedura per ottenere il bonus da 50€, che consente di ottenere un bonus subito dopo aver effettuato il primo investimento in uno dei progetti proposti sulla piattaforma.  Dopo aver inserito le informazioni richieste partirà la procedura di iscrizione nella quale vi saranno richiesti alcuni documenti tra cui carta di identità, codice fiscale ed una utenza. Nel caso in cui non abbiate una utenza intestata va bene anche il libretto di circolazione dell’auto (l’utenza serve solo a certificare l’indirizzo di residenza). Il bonus è pari a 25€ e vi sarà accreditato appena avrete effettuato il primo investimento da 50€.

Housers: descrizione interfaccia utente

L’interfaccia utente di Housers è molto intuitiva. Dopo aver effettuato il login comparirà la Dashboard del vostro account nella quale è presente un resoconto degli investimenti effettuati.. Nella parte alta sulla destra, come illustrato nella figura che segue, è presente il menù principale in cui sono presenti le funzionalità Versare, Investi, I miei dati (rappresentato da una icona di una persona), Notifiche (rappresentato da una icona a forma di campana) e Chiudi Sessione (rappresentata da un tasto di accensione/spegnimento).

Alla destra della pagina (nella parte bassa nella versione mobile) è invece disponibile un menù laterale, illustrato nella figura che segue, dal quale è possibile accedere nel’ordine alle sezioni Dashboard, Opportunità, I miei investimenti, Il mio conto Housers e Documenti e Report.

Come versare denaro  su Housers

Per poter investire è possibile utilizzare la carta di credito o ricaricare il conto tramite bonifico bancario. Cliccando sul tasto Versare, illustrato in Figura “Housers: Menu principale” comparirà una interfaccia con due tab: la prima mostrerà tutti i dati per ricaricare tramite bonifico bancario mentre la seconda mostrerà come ricaricare il conto tramite carta di credito.

Come valutare i progetti Housers

Prima di avventurarsi in un investimento è opportuno valutare tutta la documentazione fornita a corredo. In particolare accedendo a ciascun progetto è possibile trovare tre tab come mostrato nell’immagine che segue.

Nella tab DESCRIZIONE è presente la descrizione testuale del progetto, nella tab INFORMAZIONE FINANZIARIA sono presenti e informazioni finanziarie mentre la sezione DOCUMENTAZIONE contiene tutte i documenti. Tale tab è il più importante in quanto contiene alcuni pdf redatti dal team Housers insieme ai promotori che possono aiutare a comprendere bene la tipologia del progetto, lo stadio di sviluppo dello stesso e i rischi associati nell’investimento.  Negli ultimi mesi tali documenti di analisi sono diventati abbastanza dettagliati e consentono di avere una visione a 360 gradi dei progetti. In particolare i documenti più importanti sono i seguenti.

Documenti chiave nella valutazione di un progetto

• Informazione Scoring: lo scoring assegnato al progetto (nell’esempio in alto è presente lo scoring A) viene ricavato da una serie di dati sul promotore e sul progetto ma dare una lettura a tutto il documento può aiutare a comprendere se il rapporto rischio rendimento sia equilibrato.  In alcuni casi alcuni dati non mi hanno convinto ed ho preferito non investire;
• Informazione Promotore: contiene le informazioni sul promotore e su eventuali garanzie aggiuntive fornite dal promotore che possono avvalorare ulteriormente il progetto; ad esempio in alcuni casi i promotori decidono di rispondere personalmente in caso di problemi ed, in tale caso, il promotore dimostra di credere lui stesso nel progetto in quanto, in caso di problemi ne risponderebbe anche con i suoi beni oltre che con quelli della società.

Housers: gli aspetti più importanti nella selezione dei progetti

Gli aspetti che considero più importanti del documento Informazione Scoring  sono i seguenti:

• % formalized sales: la percentuale di vendite formalizzate; nel caso in cui sia abbastanza alta dimostra che il progetto ha mercato con i prezzi di vendita riportati e rappresenta un sorta di mini test del mercato per l’immobile del progetto; ci sono stati casi in cui la percentuale di vendite era molto elevata e tali progetti difficilmente riscontrano problemi nelle arie fasi di sviluppo dei progetti in quanto supportati dalle vendite;
• Loan To Cost: rappresenta la percentuale di costi del progetto che risulta finanziata tramite il prestito su Housers; io personalmente evito i progetti in cui tale valore risulti molto elevato in quanto ciò significherebbe che quasi tutti i costi sono stati finanziati tramite il prestito; molto meglio puntare su progetti in cui la percentuale Loan To Cost è molto bassa in quanto in tali casi anche il promotore sta investendo nel progetto o ci sono altri finanziamenti bancari che hanno valutato il progetto prima di investirci; tanto per intenderci il promotore sta utilizzando Housers come polmone finanziario, ma il grosso del progetto risulta finanziato dal promotore stesso;

Altri aspetti importanti nella scelta dei progetti

• License: non aver ottenuto la licenza rappresenta un grosso rischio per ciascun progetto immobiliare; purtroppo alcuni progetti potrebbero addirittura rischiare di non ottenerla mai mandando a rotoli il progetto pertanto non posso che consigliare di evitare progetti che non abbiano già la licenza per lo sviluppo;
• Liquidity Ratios e Debt Ratios: indica la percentuale di liquidità e la percentuale di debiti possedute dal promotore; rappresenta un indice di solidità in caso di spese impreviste ed è un parametro che ci può dare una misura della solidità finanziaria nel restituire il prestito del promotore.

Anche gli altri parametri sono importanti ma nel caso in cui questi parametri abbiano dei buoni valori ci sono ottime probabilità che il progetto abbia uno svolgimento più sereno.

Come prelevare denaro da Housers

Dopo aver ricevuto i primi guadagni è possibile prelevare da Housers cliccando sul tasto nel menù di sinistra “Il mio Conto Housers”, come mostrato nella figura che segue e, nella pagina che si aprirà, cliccare su PRELEVARE. A questo punto sarà sufficiente selezionare il conto che avete collegato ad Housers inserire una causale e l’importo che si desidera prelevare.

Come funzionano le assemblee dei prestatori

E’ capitato che alcuni progetti abbiano subito dei problemi di ritardi nei pagamenti o che non abbiano terminato nei tempi stabiliti. In tali casi Housers, in qualità di intermediario contatta il promotore, chiede le motivazioni del non pagamento o dell’eventuale ritardo e chiede al promotore di elaborare un piano di rientro con interessi di mora (più elevati di quelli concordati alla presentazione del progetto). Dopo aver ricevuto il piano, Housers aggiorna gli investitori delle motivazioni dei ritardi e propone una assemblea dei prestatori in cui tipicamente propone tre opzioni:

• Accettare la proposta del promotore;
• Trasferire il debito alla società specializzata in recupero crediti (Multigestione Iberica S.L.), tenendo in considerazione una possibile perdita parziale o totale dell’ investimento;
• Astensione.

Tutte le assemblee alle quali ho partecipato finora hanno avuto come esito l’accettazione della proposta del promotore dato che la proposta includeva sempre interessi di mora ed un tempo di rientro del prestito.

Progetti con opzione FLEX

Talvolta capita che i progetti abbiano dei ritardi dovuti a diversi motivi. Nel caso in cui tali ritardi non siano troppo lunghi, Housers ha voluto introdurre per i promotori la possibilità di attivare una proroga di una singola durata di 6 mesi dalla data di scadenza del contratto dando ad Housers un preavviso di almeno un mese. Tale proroga sarà accompagnata da un aumento del tasso d’interesse concordato per il rimborso del capitale, con un tasso d’interesse annuo maggiorato del progetto durante la proroga. I progetti con tale opzione sono marchiati con l’opzione FLEX come riportato in figura.

Progetti con opzione Earlyield

E’ capitato che in alcuni casi la fase di finanziamento di un progetto sia durata più tempo del previsto scoraggiando gli investitori ad investire subito nel progetto per evitare di avere i capitali bloccati e senza rendimento fino a che non si completi il finanziamento del progetto. Per ovviare a tale problematica da qualche tempo Housers ha introdotto la possibilità di avere comunque un rendimento sui capitali allocati per l’investimento dal giorno in cui si effettua l’investimento al giorno in cui il progetto viene finanziato. I progetti con tale opzione hanno il marchio Earlyield come riportato nella figura in alto.

Visionare l’evoluzione di un progetto Housers

Dopo aver investito in un progetto Housers sarete contattati periodicamente per essere informati sull’avanzamento lavori del progetto, ad esempio sul completamento della costruzione, sulle vendite o su eventuali problemi che potrebbero essere sorti. Tali comunicazioni, analogamente alle assemblee dei prestatori ed alla notifica dei rendimenti, vengono visualizzate nel menù delle notifiche in alto (vedi figura Housers: Menù Principale). Tipicamente segnalano che sono disponibili nuovi documenti da visionare nel progetto.

Per visionarli è sufficiente accedere ad Housers e cliccare nel menù laterale a sinistra su I miei Investimenti, cercare il progetto e cliccare su Dettagli e poi cliccare su Evoluzione del progetto. Sarà possibile visionare la linea temporale degli aggiornamenti. L’ultimo rappresenta l’ultima notifica ricevuta e potrebbe contenere il link ad un pdf con ulteriori immagini sullo stato avanzamento lavori o un documento con comunicazioni da leggere.

Tassazione Housers

Per quanto concerne la tassazione in Italia dei proventi derivanti dai progetti Housers la situazione è abbastanza complessa.  Vi consigliamo di leggere l’articolo dal titolo Housers: tassazione anno 2018/2019 e dichiarazione dei redditi che fornisce informazioni più dettagliate sull’argomento.

Opportunità offerte da Housers

Housers offre l ‘opportunità di investire nel mercato immobiliare partendo da piccole quote da 50€. Gli investimenti offrono rendimenti dal 5% al 12%, ben superiori a quelli di altre tipologie di investimenti. Naturalmente è necessario informarsi bene sui progetti su cui si sta investendo leggendo tutti i documenti allegati al progetto come riportato nelle precedenti sezioni. Inoltre, nel cogliere tali opportunità, consiglio di allocare comunque una percentuale minima del proprio capitale.

Bonus da 25€ per i nuovi iscritti

Per chi vuole cominciare ad utilizzare la piattaforma senza rischiare troppo è possibile usufruire della promo amico che, a fronte di un investimento di 50€ vi consente di ottenere un bonus da 25€ da reinvestire in altri progetti e, pertanto con un deposito di 50€ vi consente di investire già in due progetti, un ottimo modo per conoscere la piattaforma senza rischiare troppo. Per informazioni sui rendimenti vi consiglio la lettura dei report periodici sui rendimenti dei progetti Housers che pubblico mensilmente e che nell’ultimo anno mi ha prodotto un rendimento medio netto del 4% sull’intero capitale investito (investendo su progetti con una rischiosità medio bassa).

Rischi di Housers

Il rischio di un investimento in Housers è che un progetto non abbia successo e non riesca a restituire gli interessi ed il capitale investito. Tale rischio può essere mitigato diversificando molto su progetti differenti. In tal modo non si rischia di rimanere intrappolati in un progetto che non ha avuto successo. Io personalmente consiglio di investire 50€ su ciascun progetto selezionando solo i progetti che presentano meno criticità.

Mercato secondario

Housers offre la possibilità di rivendere le quote di un investimento tramite una piattaforma di scambio delle quote chiamata CCD. Per accedere è sufficiente accedere ad Housers con le proprie credenziali cliccare nel menù laterale su Opportunità e poi selezionare la tab CCD. A questo punto cliccare su Accedi. A questo punto sarà possibile visionare tutti i canali disponibili sia per la vendita che per l’acquisto. Tale piattaforma consente anche di visionare l’evoluzione del progetti e di chiedere informazioni sui progetti e sullo stato avanzamento lavori prima dell’investimento.

Dipartimento Private and Premium investment

Nel caso in cui abbiate investito in molti progetti sarete contattati dal responsabile del Dipartimento Private and Premium Investment. Si tratta di un supporto in più per gli investitori Housers che hanno investito molto. In tal modo sarà possibile avere un filo diretto per essere aggiornati più rapidamente sui progetti e/o sulle novità di Housers.